中鐵地產(chǎn)城市運營公司是中鐵地產(chǎn)持有資產(chǎn)運營的專業(yè)化公司，2022年是公司完成組織機構改革、商業(yè)項目劃轉(zhuǎn)后，全產(chǎn)業(yè)鏈運營的完整年度。該公司總經(jīng)理、黨總支副書記李寶紅在年度行政工作報告中提出了“以‘能力提升年’為工作主題，堅持走輕資產(chǎn)運營之路，以商業(yè)資產(chǎn)運營為支撐點，積極探索醫(yī)養(yǎng)業(yè)務，機會發(fā)展公寓、酒店、寫字樓、園區(qū)等主業(yè)協(xié)同業(yè)務，聚焦主責主業(yè)，夯實發(fā)展基礎”的工作思路，為公司全年發(fā)展定下主基調(diào)。

過去一年受疫情和市場下行的影響，商業(yè)項目日?？土飨禄瑖乐?，客流恢復情況緩慢，商業(yè)市場慘淡運營。城市運營公司所轄商場的在營商戶艱難維持經(jīng)營的同時，還有相當數(shù)量的商戶選擇退出，空鋪、掉鋪持續(xù)上升。如何實現(xiàn)改革破局，在夾縫中求生存，想方設法留住“老商戶”，吸引更多“新商戶”，讓商場更好地“活下去”“好起來”，成為城市運營公司各級領導“時時放心不下”的大事。

一年來，城市運營公司對標“能力提升年”要求上下發(fā)力，從縱向不斷增強輕資產(chǎn)項目研策定位、招商、功能規(guī)劃、資產(chǎn)運營、物業(yè)服務、后勤綜合保障等全鏈條的綜合評估與統(tǒng)籌能力，從橫向的企改、人力、成本、財稅、風險這“五線”方面提升全員綜合能力、人均效能和全員勞動生產(chǎn)率，打造了“崗位能上能下、業(yè)務一專多能”的復合型人才隊伍，在公司的經(jīng)營效益得到穩(wěn)步好轉(zhuǎn)的同時，很好地履行了央企社會責任，助力中國鐵建品牌效應的有力提升。

“上下”同步、“內(nèi)外”兼修、“點面”結合，提升招商能力

2022年11月，城市運營公司廣州萬通項目與廣州泓佳物業(yè)管理公司、百誠商貿(mào)公司簽訂合作協(xié)議，建立起體育用品產(chǎn)業(yè)一體化產(chǎn)業(yè)鏈，至此，廣州萬通項目順利通過整租方式，有效紓解了項目困境。這是踐行“能力提升年”的工作主題，聚焦招商引商取得的重要成果。

城市運營公司招商條線堅持把總部戰(zhàn)略布局在一線落地生根，內(nèi)練專業(yè)能力，外拓品牌資源；既著眼于“點”的示范指引，又立足于從“面”上探索商業(yè)模式，為公司可持續(xù)發(fā)展做好強有力的支撐。

羅馬城不是一天建成的。廣州萬通在新的合作方簽約成功前做了大量的實踐探索，有針對性地尋找跨境電商平臺進行合作，與杭州白沙泉、杭州魔筷科技進行洽談，探詢項目轉(zhuǎn)型升級新模式。該公司招商管理中心負責人表示，“看上去項目的合作最終一舉中的，但項目今年以來連續(xù)對接大客戶資源，與深圳央潤、越秀集團、棕櫚股份、廣百集團進行相關業(yè)務洽談，積極搭建優(yōu)質(zhì)客戶對接橋梁；深入調(diào)研了包含東莞中關村創(chuàng)信5G智造科技產(chǎn)業(yè)園在內(nèi)的等多家電商產(chǎn)業(yè)園，確實促進了自主招商團隊能力建設，整個團隊始終保持強大的沖勁，錘煉了員工能力素質(zhì)?！?/p>

成都186MALL面向青年人展示的無裝備“輕露營”活動（曹喆柃 攝）

此外，在城市運營公司招商管理中心主導的各商業(yè)項目調(diào)改工作中，成都186MALL項目從家庭親子的定位規(guī)劃調(diào)整為青年社交體驗，針對自然博物館的開放，帶動區(qū)域年輕化業(yè)態(tài)的植入；貴陽水岸廣場在業(yè)態(tài)與樓層規(guī)劃上調(diào)整為“生活萬花筒”的主題定位。天津鐵建廣場通過全年的洽談與調(diào)改，續(xù)簽7家、新簽約7家品牌商戶，及一批達成合作意向商戶即將在新年亮相商場。

全面提升運營能力，激發(fā)輕資產(chǎn)項目活力動能

城市運營公司一直提倡五種“新常態(tài)”的認識，即京外工作是常態(tài)、事無巨細是常態(tài)、刨根問底是常態(tài)、迎難而上是常態(tài)、俯下身段是常態(tài)。該公司運營能力的整體提升，靠的正是這五種常態(tài)。

在商業(yè)運營方面，整合優(yōu)秀資源，實現(xiàn)產(chǎn)品線提升，建立鐵建生活里、鐵建樂想?yún)R、鐵建廣場三級商業(yè)產(chǎn)品線1.0標準，制定各級商業(yè)產(chǎn)品視覺形象。城市運營公司還通過月銷售額、坪效、租售比等核心指標的分析對商戶經(jīng)營風險進行預判，重點督導各商業(yè)項目的收入收繳工作，成立催繳小組，指導制定切實可行的催收措施，確保收繳率有效提升。

天津鐵建廣場營銷推廣工作持續(xù)發(fā)力，有力帶動客流，穩(wěn)定商戶經(jīng)營，輔助引進新品牌。提升空鋪利用率進行場景重塑，美陳裝飾打造“T仔雜物社”及“萌寵貓咪共享空間”，統(tǒng)一IP形象；靈活調(diào)整推廣策劃工作方向，降低費用成本，積極拓寬渠道，落地多場線下推廣活動，高效利用內(nèi)外部新媒體渠道進行線上圖文、視頻宣傳，曝光量超300萬人次。

天津鐵建廣場利用空鋪設計的“萌寵貓咪”主題形象美陳（李冬旭 攝）

 成都分公司北湖鄰里中心探索融合式發(fā)展新路徑，聯(lián)合所在街道、社區(qū)、商戶及居民共同參與搭建了首個“商居聯(lián)盟”體，讓居民得到實惠、商家贏得更多潛在消費群體、街道社區(qū)獲得多元支持，轉(zhuǎn)化為后疫情時期復蘇經(jīng)濟、盤活市場的實打?qū)嵆尚А?/p>

2022年11月2日，中國鐵建首家服務式公寓——恒寓HOTEL西南交大店在成都市金牛區(qū)正式開業(yè)，進一步拓展了公司業(yè)務版圖，有效解決了長租公寓面積較大房型提升租金坪效的難題，探索了租金提升新路徑。來成都出差的王先生入住后對服務式公寓有了親身體驗，“服務式公寓模式，極大方便了像我這樣的短住旅客，既有酒店的專業(yè)服務、又給人一種家的溫暖，這里交通便利，并且能提供健身房、咖啡廳等多種貼心服務，我很喜歡?！?/p>

服務式公寓室內(nèi)配套設施（何雨軒 攝）

2022年，城市運營公司承接了雄安、佛山、西安3地的項目管理、運營管理服務業(yè)務，目前雄安項目、佛山領秀公館項目運行平穩(wěn)，西安西派國際項目招商商戶儲備進展順利。特別是雄安項目團隊在服務于雄安新區(qū)商業(yè)片區(qū)的同類企業(yè)競爭中，從招商率、開業(yè)率以及收繳率的指標達成上，在各組團中均排名第一，輕資產(chǎn)運營模式探索初具成效。

全力抓好“五線”工作，提升精細化管理能力

城市運營公司全面提升能力的決心大家看在眼里，落實在行動中，各個條線都實實在在地按計劃動起來、變起來，能力的提升也就水到渠成了。

企改線方面，編制“十四五”發(fā)展戰(zhàn)略與規(guī)劃，明確了發(fā)展目標、發(fā)展思路。搭建快速溝通決策機制，完善“本級-項目組”兩級管理架構，強化本級標準化制定，對研策、招商等關鍵節(jié)點實行垂直管理，嚴格落實各環(huán)節(jié)審批流程“五步三天”的極減要求。

人力線方面，開展“青訓班”“運營管理操盤手培訓營”活動，對識別出的“想干事”青年員工進行系統(tǒng)賦能，以多元化技能更好地促進“干成事”。擠壓“不作為”“躺平者”的從業(yè)空間，減員22%提升人均效能，同時接軌市場化薪酬水平引進人才，其中高職級專業(yè)序列人員8人，實現(xiàn)市場化人才有效替換，為公司業(yè)務轉(zhuǎn)型發(fā)展提供專業(yè)人才支撐。

財稅線方面，聚焦資金計劃管理，嚴格控制非必要資金開支，杜絕計劃外資金發(fā)生，確保資金流高效運轉(zhuǎn)，加強資金安全管理，確保資金安全和資金支出的合規(guī)性。

成本線方面，落實集團“成本管理年”要求，加強成本動態(tài)管控，樹立“花錢必問效”理念，推進降本增效，各業(yè)務條線更加突出人均效能、成本結構、租售比、費效比等有別于傳統(tǒng)業(yè)務的分析，及時督促整改，實現(xiàn)“少花錢多辦事”“花同樣的錢辦更多的事”，提高成本使用效率。2022年城市運營公司各運營項目年度預計發(fā)生成本較全年成本目標降低13.8%。

風險線方面，進一步落實 “大風控”體系工作，聚焦安全合規(guī)，確保守住不發(fā)生重大風險的底線，全面落實主體安全責任，進一步提升了應對安全風險和事故隱患的能力。

“五線”工作抓實了，城市運營公司全員能力提升得到了很好的體現(xiàn)。該正如公司黨總支書記、執(zhí)行董事費洪偉所言，要想改變困境，首要的就是全方位提升能力，要不斷提升團隊的管理素養(yǎng)和業(yè)務素養(yǎng)，既不可脫離業(yè)務談管理，也不可脫離管理談業(yè)務，要踐行功成不必在我，正確的就要貫徹執(zhí)行。

履行央企責任，提升社會效益

城市運營公司時刻不忘央企的社會責任，把社會效益放在與經(jīng)濟效益同行重要的地位。

廣大商戶及中小企業(yè)是公司商業(yè)項目運營的“毛細血管”，疫情期間城市運營公司積極響應黨中央“助企紓困”號召，主動為中小微企業(yè)、個體工商戶進行租金減免，5個主要商業(yè)項目為412家符合小微企業(yè)和個體工商戶條件的商戶實施減免舉措，共計減免租金約1843.1萬元，相關情況被國務院國資委網(wǎng)站報道。

醫(yī)養(yǎng)中心的醫(yī)護人員在氣膜實驗室分揀生物樣本（龍婷婷 攝）

貴陽鐵建醫(yī)養(yǎng)項目堅持中西醫(yī)并重，與貴州省人民醫(yī)院簽約醫(yī)聯(lián)體，成功創(chuàng)建“社區(qū)醫(yī)院”，豐富醫(yī)養(yǎng)中心診療項目，引入中醫(yī)特色技術強化中醫(yī)科建設，面向轄區(qū)3萬多名住戶連續(xù)三年開展大型義診活動，營造良好的中醫(yī)藥文化氛圍，講授健康生活方式與行為的“私教課”送進居民家，提升社區(qū)居民看病就醫(yī)的獲得感和幸福感。為住養(yǎng)老人提供美好“頤養(yǎng)生活”，定制開展個性化養(yǎng)老服務、“智慧”養(yǎng)老服務 ，得到社會廣泛贊譽。2022年9月貴陽發(fā)生疫情期間，醫(yī)養(yǎng)中心在守護住養(yǎng)老人健康安全情況下，派出醫(yī)護人員完成轄區(qū)居民3輪核酸采樣任務，共計50000余人次，入戶為高風險住戶采樣3000余人次；鐵建醫(yī)養(yǎng)抗疫的“幕后英雄”在貴陽市氣膜實驗室參與核酸采樣標本檢測分析以及數(shù)據(jù)錄入，圓滿完成貴陽市疾控中心流調(diào)組任務，為“掐斷”病毒傳播途徑作出貢獻。一年來，醫(yī)養(yǎng)中心為社區(qū)居民提供多種特色醫(yī)養(yǎng)服務的事跡先后10次被股份公司官方報道。

【編輯：釗倫】