中鐵地產(chǎn)城市運(yùn)營公司黨總支按照股份公司、集團(tuán)公司關(guān)于改革深化提升行動(dòng)的部署要求，統(tǒng)一思想、明確思路，乘勢而上實(shí)施新一輪深化企業(yè)改革工作，推動(dòng)持有資產(chǎn)運(yùn)營各項(xiàng)任務(wù)落實(shí)落地。

扎實(shí)做好制度宣貫加快制度體系建設(shè)

該公司黨總支一班人通過黨總支會(huì)和中心組學(xué)習(xí)，對(duì)股份公司、集團(tuán)公司深化改革的總體思路和“十條共識(shí)”內(nèi)容先學(xué)一步、學(xué)深一步，通過“主管領(lǐng)導(dǎo)帶頭講、分管領(lǐng)導(dǎo)專項(xiàng)講、業(yè)務(wù)部門專題講、項(xiàng)目操盤手專業(yè)講”的四講形式，開展改革深化提升制度文件宣貫，確保黨員干部職工思想上加深認(rèn)識(shí)、行動(dòng)上加強(qiáng)落實(shí)，高效推進(jìn)改革深化提升和精細(xì)化管理工作。

公司將學(xué)習(xí)宣貫改革深化提升系列制度文件情況納入“大監(jiān)督”工作的重要內(nèi)容，就股份公司32項(xiàng)制度中與自身業(yè)務(wù)直接相關(guān)的制度，結(jié)合集團(tuán)公司出臺(tái)的相關(guān)制度精研細(xì)學(xué)。公司黨總支書記帶頭講授“書記公開課”，副書記帶領(lǐng)黨群工作部深入項(xiàng)目組開展基層宣講活動(dòng)4次，把改革深化的核心要義帶到支部一線；班子成員到各自聯(lián)系點(diǎn)單位調(diào)研期間，分別就改革深化的制度文件進(jìn)行專項(xiàng)輔導(dǎo)9次；總部各部門牽頭，所屬各項(xiàng)目組共同參與，開展制度宣貫會(huì)12期；各項(xiàng)目組也通過“三會(huì)一課”和全員大會(huì)的形式，結(jié)合各自商業(yè)項(xiàng)目業(yè)務(wù)特點(diǎn)難點(diǎn)，針對(duì)性學(xué)習(xí)制度文件和《改革深化提升行動(dòng)應(yīng)知應(yīng)會(huì)手冊(cè)》，推進(jìn)學(xué)習(xí)宣貫有序開展。

“黨總支書記公開課”首場黨課（王罡 攝）

通過多維度地學(xué)習(xí)宣傳制度文件，系統(tǒng)地梳理城市運(yùn)營公司與制度辦法中的新要求、新舉措存在哪些差距不足，為持續(xù)完善公司制度體系找到了抓手。改革深化提升行動(dòng)開展以來，已完成17項(xiàng)公司本級(jí)的制度修訂，不斷完善授權(quán)體系，規(guī)范管理流程，優(yōu)化管理職責(zé)，提升精細(xì)化管理水平。

2023年，城市運(yùn)營公司確立了“精細(xì)化管理年”的工作主題，今年上半年，在持續(xù)鞏固推進(jìn)精細(xì)化管理工作成果基礎(chǔ)上，及時(shí)啟動(dòng)編制了《運(yùn)營項(xiàng)目精細(xì)化管理手冊(cè)》?！妒謨?cè)》按照“總部—項(xiàng)目組”兩級(jí)管理架構(gòu)，遵循標(biāo)準(zhǔn)化、集約化、穿透式原則，穿透到運(yùn)營項(xiàng)目全過程管理的“11個(gè)業(yè)務(wù)條線、32個(gè)管理模塊、202個(gè)環(huán)節(jié)”，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全覆蓋、全過程控制、全員參與的目標(biāo)，形成統(tǒng)分有序、協(xié)同有力、責(zé)任清晰、運(yùn)轉(zhuǎn)高效的運(yùn)營項(xiàng)目管理機(jī)制，為全面推進(jìn)項(xiàng)目精細(xì)化管理、促進(jìn)項(xiàng)目創(chuàng)譽(yù)創(chuàng)效奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

明確改革深化任務(wù)落實(shí)各項(xiàng)改革舉措

公司緊跟中鐵地產(chǎn)改革步伐，制定《改革深化提升行動(dòng)落實(shí)執(zhí)行清單（2023～2025年）》，落實(shí)“三金”壓控、“清欠”治理、虧損治理、機(jī)構(gòu)調(diào)整、人才建設(shè)、任期制和契約化、績效考核、信息化建設(shè)等多方面改革措施，同時(shí)注重加強(qiáng)監(jiān)督問責(zé)，將改革深化提升列入年度《政治監(jiān)督重點(diǎn)任務(wù)清單》，確保取得實(shí)實(shí)在在成效。

實(shí)施“三金”壓控專項(xiàng)行動(dòng)和應(yīng)付款項(xiàng)拖欠問題專項(xiàng)治理，不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題，更是政治任務(wù)。公司成立專項(xiàng)行動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組，制定實(shí)施細(xì)則，建立臺(tái)賬，常態(tài)化督導(dǎo)目標(biāo)任務(wù)完成。公司成立“清欠”線索核實(shí)回復(fù)投訴專班，開通投訴專線，堅(jiān)決向拖欠中小企業(yè)賬款宣戰(zhàn)。通過自查自糾，對(duì)清企業(yè)賬款，不留死角開展監(jiān)督檢查，目前達(dá)到付款條件的款項(xiàng)已全部支付，同時(shí)防止出現(xiàn)“邊清邊欠”“清完又欠”等現(xiàn)象。

按照集團(tuán)公司虧損綜合治理工作要求，公司加大“壓減”和虧損治理力度，形成《持有經(jīng)營性物業(yè)運(yùn)營提升方案》，完成所有在管項(xiàng)目盤點(diǎn)與梳理，從拓展決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、策劃定位、市場環(huán)境變化等方面查找虧損原因，制定工作方案，同時(shí)成立項(xiàng)目清算工作組，強(qiáng)化傳統(tǒng)尾盤項(xiàng)目清盤與清算工作，不斷提高創(chuàng)效創(chuàng)優(yōu)綜合能力。

公司聚焦“人才興企”發(fā)展戰(zhàn)略，加快推進(jìn)組織機(jī)構(gòu)改革和人才隊(duì)伍建設(shè)。上半年，公司調(diào)整了總部機(jī)構(gòu)和職能，重新布局業(yè)務(wù)模塊，整合優(yōu)化業(yè)務(wù)部門，機(jī)構(gòu)設(shè)置更為科學(xué)合理。同時(shí)，按照股份公司“精干、精簡、精細(xì)”的要求和公司對(duì)項(xiàng)目“強(qiáng)管控、扁平化”管理原則，優(yōu)化崗位編制設(shè)置，分步壓減員工總量，提升人效水平。6月初，本級(jí)8名中層副職和44名一般員工走上講臺(tái)進(jìn)行面試答辯，以公開競聘上崗的方式，推動(dòng)組織內(nèi)部人才流動(dòng)，去弱留強(qiáng)，促進(jìn)員工多元化技能提升。

“公司為我們每個(gè)青年員工量身定制了培養(yǎng)計(jì)劃，采取各種方法幫助我們快速成長，這一年我按計(jì)劃學(xué)習(xí)了商業(yè)、醫(yī)養(yǎng)、公寓等輕資產(chǎn)項(xiàng)目的市場情況和合作模式，提高了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的洞察力和投資管理的綜合能力，感覺進(jìn)步還是蠻大的?！惫就卣怪行哪贻p的校招生唐云鵬感慨地表示，他剛剛在前不久的競聘中脫穎而出，成為中心副總經(jīng)理。

中國鐵建人才工作會(huì)議提出，要打造中國鐵建人才高地，推進(jìn)人才精細(xì)化管理，加速重點(diǎn)人才隊(duì)伍建設(shè)，優(yōu)化人才發(fā)展環(huán)境。近年來，城市運(yùn)營公司緊抓青年人才隊(duì)伍建設(shè)，多措并舉搭建干事創(chuàng)業(yè)大舞臺(tái)。公司為27名青年員工設(shè)置了IDP年度行動(dòng)學(xué)習(xí)計(jì)劃，通過“一人一表”，把個(gè)人發(fā)展規(guī)劃與業(yè)務(wù)核心要點(diǎn)和崗位工作強(qiáng)掛鉤關(guān)聯(lián)，注重持續(xù)的評(píng)估和反饋，敦促青年員工腳踏實(shí)地，有規(guī)劃地落實(shí)工作，養(yǎng)成良好的工作習(xí)慣。

公司依據(jù)集團(tuán)公司相關(guān)指導(dǎo)意見，修訂發(fā)布了《經(jīng)理層成員任期制和契約化管理暫行辦法》等制度，按照新要求簽訂年度經(jīng)營業(yè)績責(zé)任書，進(jìn)一步嚴(yán)肅考核規(guī)則，強(qiáng)制分布考核結(jié)果，完善退出機(jī)制，調(diào)整薪酬分配規(guī)則，實(shí)施剛性兌現(xiàn)，進(jìn)一步激發(fā)了經(jīng)理層成員干事創(chuàng)業(yè)的活力。

中國鐵建黨委書記、董事長戴和根在專題黨課中指出，“必須有一個(gè)科學(xué)的考核評(píng)價(jià)體系，科學(xué)地設(shè)置評(píng)價(jià)指標(biāo)、額度大小。沒有強(qiáng)制分布、真正的市場化就無從談起；沒有剛性兌現(xiàn)，也不可能真正形成市場化經(jīng)營機(jī)制，將考核與收入增減、人員進(jìn)出、領(lǐng)導(dǎo)上下掛起鉤來，才能夠形成真正的市場化。”

公司注重績效考核的科學(xué)化，充分發(fā)揮“指揮棒”作用，根據(jù)戰(zhàn)略定位和發(fā)展目標(biāo)，聚焦運(yùn)營效率，實(shí)施分類考核，修訂總部員工、項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)班子和項(xiàng)目員工績效考評(píng)方案，增加創(chuàng)效指標(biāo)，提高效益指標(biāo)完成標(biāo)準(zhǔn)、細(xì)化行為指標(biāo)，調(diào)整獎(jiǎng)懲幅度，增加約束性指標(biāo)，關(guān)聯(lián)崗位調(diào)整與不勝任退出機(jī)制。同時(shí)，公司還將《2024年度運(yùn)營業(yè)務(wù)體系建設(shè)清單》落實(shí)情況納入部門年度績效考核，把績效獎(jiǎng)懲激勵(lì)效果落到實(shí)處。

公司堅(jiān)定數(shù)字化革命信心，堅(jiān)持以數(shù)字化角度看經(jīng)營。為解決當(dāng)前商管系統(tǒng)顯現(xiàn)的大而不全、大而不強(qiáng)、大而不精的“三不”問題，新的2.0系統(tǒng)將于8月份完成數(shù)據(jù)遷移并上線試運(yùn)行。升級(jí)后的系統(tǒng)，將有效提升招商、商管、物管等業(yè)務(wù)條線整體線上管理過程的精細(xì)化和標(biāo)準(zhǔn)化，提高數(shù)據(jù)自動(dòng)化處理能力，減少重復(fù)填報(bào)，并能對(duì)關(guān)鍵指標(biāo)經(jīng)營狀況及時(shí)推送預(yù)警信息。此外，恒寓2.0系統(tǒng)計(jì)劃也將于12月份上線試運(yùn)行，屆時(shí)短租/服務(wù)式運(yùn)營模式將升級(jí)到長租公寓系統(tǒng)中。

夯實(shí)項(xiàng)目精細(xì)管理改革成效在基層顯現(xiàn)

隨著制度體系宣貫完成和一系列改革措施的深入推進(jìn)，各項(xiàng)目組持續(xù)對(duì)標(biāo)價(jià)值創(chuàng)造，緊緊圍繞項(xiàng)目精細(xì)化管理，緊盯年度經(jīng)營業(yè)績指標(biāo)，扎實(shí)開展各項(xiàng)工作，整體呈現(xiàn)出良好態(tài)勢。

對(duì)各商業(yè)項(xiàng)目而言，實(shí)現(xiàn)滿鋪經(jīng)營是提升坪效和運(yùn)營效果的前提和基礎(chǔ)。為促進(jìn)招商指標(biāo)達(dá)成，各項(xiàng)目根據(jù)自身特色制定實(shí)施了一系列有力的管理措施。

貴陽水岸廣場邁克飛人籃球俱樂部開業(yè)當(dāng)天體驗(yàn)課（劉璇 攝）

位于貴陽鐵建國際城的水岸廣場項(xiàng)目，今年3月以來開展招商“百日攻堅(jiān)”行動(dòng)，加大品牌方攻關(guān)力度，累計(jì)洽談商戶200余家，提供成熟進(jìn)駐營銷方案，成功引入19個(gè)不同業(yè)態(tài)的知名品牌，振奮了場內(nèi)商戶的經(jīng)營信心。成都186MALL完善“一鋪一檔”機(jī)制，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)招商，增加餐飲和文娛業(yè)態(tài)比例，由服務(wù)周邊家庭客群的社區(qū)型商業(yè)，逐步調(diào)整為以年輕力消費(fèi)客群為主的主題商業(yè)，成功引入京東數(shù)碼、霸王茶姬等多家知名品牌。天津鐵建廣場以續(xù)簽汰換、穩(wěn)定提升坪效為方向，對(duì)各樓層業(yè)態(tài)進(jìn)行優(yōu)化升級(jí)，新簽約商戶5家、續(xù)簽21家。經(jīng)過近兩年的努力，三項(xiàng)目的商戶出租率從當(dāng)初谷底的70%，今年已分別接近或已達(dá)到100%的滿鋪運(yùn)營狀態(tài)，提前完成集團(tuán)公司下達(dá)的年度任務(wù)指標(biāo)。

對(duì)于已進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段的商業(yè)項(xiàng)目，持續(xù)筑牢危機(jī)意識(shí)，通過運(yùn)營精細(xì)化管理，不斷調(diào)整業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，以“業(yè)務(wù)賦能+管理賦能”的雙驅(qū)動(dòng)模式，提升人員的銷售技能和服務(wù)水平，確保對(duì)市場需求的準(zhǔn)確把握和引領(lǐng)，為項(xiàng)目積蓄長久活力。上半年，成都186MALL共有8家商戶完成“提租轉(zhuǎn)固”，持續(xù)提升租金坪效，年收益增長32萬余元。與此同時(shí)，銷售同比提升37.9%，客流量同比提升38%。

成都186MALL“福鹿娃研學(xué)課堂”正在進(jìn)行動(dòng)物寫生（劉沁怡 攝）

位于186MALL負(fù)一層的主力店“好歐神奇動(dòng)物王國”，積極探索“非標(biāo)”商業(yè)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。項(xiàng)目組對(duì)動(dòng)物樂園“一對(duì)一”精準(zhǔn)幫扶，對(duì)內(nèi)與場內(nèi)其他業(yè)態(tài)開展強(qiáng)有力的異業(yè)聯(lián)動(dòng)，對(duì)外建立與社區(qū)及周邊幼小學(xué)校的有效溝通，加大宣傳推廣力度，推出“福鹿娃研學(xué)課堂”，創(chuàng)新開展寓教于樂的研學(xué)盛宴。自精準(zhǔn)幫扶以來，動(dòng)物樂園月銷售額提高10萬元，月客流量提高3000人次，在大眾點(diǎn)評(píng)榜單“成華區(qū)動(dòng)植物園好評(píng)榜”排名升至第3位。

天津鐵建廣場召開幫扶新品牌商戶經(jīng)營分析會(huì)（武靖杰 攝）

商戶招進(jìn)來，不但要活下來，還要活得更好。天津鐵建廣場針對(duì)不同業(yè)態(tài)落實(shí)“一業(yè)態(tài)一活動(dòng)方案”和“一品牌一幫扶舉措”，利用店長會(huì)傳達(dá)商場經(jīng)營思路、為商戶進(jìn)行經(jīng)營數(shù)據(jù)分析、通報(bào)5大業(yè)態(tài)銷售排名，表彰坪效提升商戶并進(jìn)行思路分享，對(duì)銷售連續(xù)下降品牌采取推廣、運(yùn)營、物業(yè)支持等方面針對(duì)性幫扶，截至6月，對(duì)46家商戶采取82項(xiàng)幫扶措施，上半年累計(jì)銷售額同比提升67%，整體租費(fèi)坪效由2023年底的68.72元/平方米/月，提升至72.03元/平方米/月。

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